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乐居财经 李礼 8月9日，万联证券发布房地产行业月报。行业核心观点：公募 FOF 入市有利于提振公募 REITs 市场投资信心、有望引入增量资金并优化投资者结构，疫后经济有望持续修复，公募 REITs 业绩有望边际改善，建议关注估值具有优势、业绩预期改善的项目。投资要点：市场回顾：（1）收益率，7 月中证 REITs 指数上涨 4.39%，表现弱于权益、商品期货，强于债市。从 7 月涨跌幅看，本月 REITs 市场绝大多数上涨，已上市的 28 支 REITs 中 27 支都呈上涨趋势；（2）成交量，REITs 市场整体成交活跃度大幅上升。7 月月度成交额为 72.35 亿元，日均成交额为 3.45 亿元，环比上升 29.4%；月度成交量为 175,029 万份，日均成交量为 8334.70 万份，环比上升 40.3%。（3）换手率，7 月份换手率显著上升至 21%，较 6 月明显提升。公募 FOF 入市有利于提振公募 REITs 市场信心，优化投资者结构。2023年 7 月多家基金管理人发布公告称，旗下部分 FOF 产品已完成证监会备案，将公募 REITs 正式纳入这些产品的投资范围内（中国经济网）。公募 FOF 的入市将为公募 REITs 市场带来新的增量资金，提振市场信心，优化投资者结构。根据 wind 数据统计，2023 年 7 月，变更投资范围以将公募 REITs 纳入投资范围的 FOF 产品共计有 99 支，基金规模合计 661 亿元，简单假设以上基金的 5%用于投资公募 REITs，对应为公募 REITs 带来的增量资金大约 30 亿元，约为 7 月末已上市公募 REITs流通市值的 8%。公募 REITs 资产类型以及投资主体有望进一步丰富。7 月，商务部等13 部门发布《关于促进家居消费若干措施的通知》，提及支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；国家发展改革委《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》，提出“鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”；证监会 2023 年系统年中工作座谈会，提及“抓紧推动消费基础设施等新类型公募 REITs 项目落地”；国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》提及“支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）”。预期可供现金分派率情况：截至 8 月 4 日，已上市 REITs 总市值达到926.04 亿元，C-REITs 整体的现金分派率 6.6%（按照最新市值计算），其中产权类为 3.9%，经营权类为 9.0%。风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。
